记者 辛圆

国家统计局周三公布数据显示，9月份，中国制造业采购经理人指数（PMI）录得50.1%，较上月回升0.3个百分点，时隔两个月重返荣枯线之上。

东方金诚首席宏观分析师王青对界面新闻表示，9月制造业PMI有两个支撑点，一是当月8000亿元新型政策性金融工具开始全面投放，9月水泥产量和价格都有回升。这意味着当月稳增长政策发力对制造业景气度有较强支撑作用。二是受国内制造业转型升级，以及出口强劲增长带动，新质生产力领域较快发展对宏观经济有较强的带动作用。

分项数据显示，9月制造业生产指数录得51.7%，比上月上升1.3个百分点，为年内最高水平。新订单指数为50.5%，比上月下降0.1个百分点，但仍高于临界点，表明制造业市场需求继续改善。新出口订单小幅回落0.1个百分点至50.0%。

企业规模来看，9月份，大型企业PMI为50.6%，与上月持平，高于临界点；中、小型企业PMI分别为49.7%和48.9%，比上月上升0.3个和1.0个百分点，均低于临界点。

展望下一阶段制造业走势，王青在采访中指出，伴随“十一”长假到来，预计10月制造业PMI会回落到49.6%左右。过去十年中，10月制造业PMI环比平均回落0.3个百分点。这意味着下半年以来制造业景气度总体处于收缩区间。

王青表示，着眼于顺利完成全年经济增长目标，四季度除新型政策性金融工具加快投放外，宏观政策还会进一步加大逆周期调节力度，具体的增量措施可能包括：一是加发一定规模政策债券，二是实施降息降准。以上措施对年底前促消费、稳投资，着力提振内需有重要意义，也有助于遏制房地产市场调整势头。

据新华社消息，国务院总理李强9月28日主持召开国务院常务会议，研究宏观政策发力提效、促进有效投资有关工作，并作出一系列部署。

会议明确，推出一批务实管用的增量政策。研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。要上下协同合力稳投资，继续研究储备提振内需的政策举措，鼓励有条件的地方先行先试。

财政政策方面，存量政策聚焦在加快各类债券发行使用进度，增量政策更多在于优化财政支出安排。企业预警通数据显示，截至9月27日，今年以来地方政府发行的新增专项债规模为33649亿元，年度发行进度已达到76%。

货币政策方面，会议表示，综合运用并适时调整货币政策工具，增加科技创新和技术改造、支农支小等再贷款额度。

9月29日，中国人民银行宣布在充分发挥各项存量政策效能的基础上，决定进一步调整完善多项货币政策工具。

具体来看，此次货币政策工具调整涵盖四大核心方向：一是下调抵押补充贷款（PSL）利率0.25个百分点；二是将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入PSL支持领域；三是增加科技创新和技术改造再贷款额度2000亿元，并将该项再贷款支持比例统一从60%提高至100%；四是增加支农支小再贷款额度5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。

统计局同日公布的数据显示，9月份，非制造业PMI录得50.2%，较上月回升1.2个百分点。

从行业来看，9月份，建筑业商务活动指数为50.3%，比上月上升3.4个百分点；服务业商务活动指数为50.2%，比上月上升0.9个百分点。

从服务行业看，电信广播电视及卫星传输服务、货币金融服务、保险等行业商务活动指数均位于55.0%以上较高景气区间；资本市场服务、房地产等行业商务活动指数均低于临界点。

往后看，王青表示，10月基建投资有较大加速潜力，将在一定程度上对冲房地产投资下滑带来的影响，推动建筑业PMI进一步走高；而在“十一”长假来临、各地促消费政策加码前景下，服务业PMI还有小幅上行空间。预计10月非制造业PMI将进一步升至49.5%左右。

记者 辛圆

国家统计局周三公布数据显示，9月份，中国制造业采购经理人指数（PMI）录得50.1%，较上月回升0.3个百分点，时隔两个月重返荣枯线之上。

东方金诚首席宏观分析师王青对界面新闻表示，9月制造业PMI有两个支撑点，一是当月8000亿元新型政策性金融工具开始全面投放，9月水泥产量和价格都有回升。这意味着当月稳增长政策发力对制造业景气度有较强支撑作用。二是受国内制造业转型升级，以及出口强劲增长带动，新质生产力领域较快发展对宏观经济有较强的带动作用。

分项数据显示，9月制造业生产指数录得51.7%，比上月上升1.3个百分点，为年内最高水平。新订单指数为50.5%，比上月下降0.1个百分点，但仍高于临界点，表明制造业市场需求继续改善。新出口订单小幅回落0.1个百分点至50.0%。

企业规模来看，9月份，大型企业PMI为50.6%，与上月持平，高于临界点；中、小型企业PMI分别为49.7%和48.9%，比上月上升0.3个和1.0个百分点，均低于临界点。

展望下一阶段制造业走势，王青在采访中指出，伴随“十一”长假到来，预计10月制造业PMI会回落到49.6%左右。过去十年中，10月制造业PMI环比平均回落0.3个百分点。这意味着下半年以来制造业景气度总体处于收缩区间。

王青表示，着眼于顺利完成全年经济增长目标，四季度除新型政策性金融工具加快投放外，宏观政策还会进一步加大逆周期调节力度，具体的增量措施可能包括：一是加发一定规模政策债券，二是实施降息降准。以上措施对年底前促消费、稳投资，着力提振内需有重要意义，也有助于遏制房地产市场调整势头。

据新华社消息，国务院总理李强9月28日主持召开国务院常务会议，研究宏观政策发力提效、促进有效投资有关工作，并作出一系列部署。

会议明确，推出一批务实管用的增量政策。研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。要上下协同合力稳投资，继续研究储备提振内需的政策举措，鼓励有条件的地方先行先试。

财政政策方面，存量政策聚焦在加快各类债券发行使用进度，增量政策更多在于优化财政支出安排。企业预警通数据显示，截至9月27日，今年以来地方政府发行的新增专项债规模为33649亿元，年度发行进度已达到76%。

货币政策方面，会议表示，综合运用并适时调整货币政策工具，增加科技创新和技术改造、支农支小等再贷款额度。

9月29日，中国人民银行宣布在充分发挥各项存量政策效能的基础上，决定进一步调整完善多项货币政策工具。

具体来看，此次货币政策工具调整涵盖四大核心方向：一是下调抵押补充贷款（PSL）利率0.25个百分点；二是将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入PSL支持领域；三是增加科技创新和技术改造再贷款额度2000亿元，并将该项再贷款支持比例统一从60%提高至100%；四是增加支农支小再贷款额度5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。

统计局同日公布的数据显示，9月份，非制造业PMI录得50.2%，较上月回升1.2个百分点。

从行业来看，9月份，建筑业商务活动指数为50.3%，比上月上升3.4个百分点；服务业商务活动指数为50.2%，比上月上升0.9个百分点。

从服务行业看，电信广播电视及卫星传输服务、货币金融服务、保险等行业商务活动指数均位于55.0%以上较高景气区间；资本市场服务、房地产等行业商务活动指数均低于临界点。

往后看，王青表示，10月基建投资有较大加速潜力，将在一定程度上对冲房地产投资下滑带来的影响，推动建筑业PMI进一步走高；而在“十一”长假来临、各地促消费政策加码前景下，服务业PMI还有小幅上行空间。预计10月非制造业PMI将进一步升至49.5%左右。

9月28日，国务院常务会议提出“推出一批务实管用的增量政策”。仅隔一天，中国人民银行即宣布进一步调整完善几项货币政策工具，并与财政部、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，以具体行动响应国常会号召，推动增量政策加快落地。

分析人士指出，这一系列措施标志着政策加码的开始，后续监管部门将根据政策效果和经济形势，相机抉择加大逆周期调节力度。

从具体措施看，人民银行此次政策调整主要包括四项内容：

一是下调抵押补充贷款（PSL）利率0.25个百分点。一年期抵押补充贷款利率从1.75%降至1.5%，更好激励政策性银行支持实体经济、服务国家战略。

二是扩大抵押补充贷款支持领域。将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入抵押补充贷款支持领域，引导政策性银行加大对“六张网”建设的金融支持，助力扩大有效投资，深入挖掘内需潜力。

三是增加科技创新和技术改造再贷款额度2000亿元，并将该项再贷款支持比例统一从60%提高至100%。调增后，科技创新和技术改造再贷款额度从1.2万亿元增至1.4万亿元，且支持比例更高，有助于引导银行加大对中小科技型企业贷款投放，更好地支持企业扩大重点领域设备更新投资。

四是增加支农支小再贷款额度5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。调增后，支农支小再贷款和再贴现额度从4.35万亿元增至4.85万亿元，其中民营企业再贷款额度从1万亿元增至1.3万亿元，将进一步激励地方法人银行加大对涉农、小微企业，尤其是中小微民营企业的信贷支持。

中泰证券分析师张德礼在研报中指出，本次货币政策工具调整，以宽信用为主——下调PSL利率0.25个百分点、将“六张网”建设纳入PSL支持领域，以及增加再贷款额度，都是希望通过降低实体融资成本来促进信用扩张。投向上延续了近年的思路，支持重点领域和薄弱环节。

“从对流动性影响的角度看，这些宽信用政策，和降准、降息等宽货币工具有实质性不同。不过在目前的流动性环境下，出台宽信用工具，对于银行间流动性的冲击不大，资金面宽松的格局还会延续。对于市场来说，这些政策的信号意义在于，侧面印证了降准、降息等总量宽松工具的使用可能面临较高门槛。”张德礼说。

相比央行的一系列政策，更值得关注的是房贷贴息。根据央行、财政部、金融监管总局的通知，居民家庭贷款购买商品住房，同时符合以下三个条件的，可享受中央财政贴息政策支持：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括置换存量贷款；二是所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；三是所购住房价格在150万元以下（含150万元）。

贴息政策自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。

央行等三部门指出，这是中央财政首次对部分收入相对不高的群体商业性个人住房贷款进行贴息，在需求侧进一步打开政策发力空间：通过强化财政金融协同，发挥财政引导、金融放大、市场运作机制作用，更好地支持和释放城乡居民刚性住房需求，实实在在地帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降成本、减负担，助力更多的人住有所居。

2026年8月，全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，贴息后前5年的实际利率为2.1%。分析人士指出，贴息后的房贷利率，与二线城市的二手房租金回报率接近。考虑到房地产交易时的流动性，贴息政策对投资性和投机性的购房需求影响有限，主要是利好刚需购房者。

“本次政策支持对象是首套、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，且只认新发放商业贷款、不允许存量置换，这意味着财政资金精准指向三四线城市的主力盘、二线城市的远郊盘这一类最普通的房源，而这类房源恰恰是本轮库存中最难消化的部分，成交不活跃、回款慢，是开发商和地方去库存压力最集中的地方。”中国银河证券分析师张迪在研报中指出。

他进一步表示，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年、单户上限100万元的支持，相当于把首套利率优惠约三分之一，100万元贷款月供少付约830元、最多累计少付近5万元利息。对进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人、城镇工薪家庭而言，月供能否承受，比首付和总价更容易成为“买与不买”的分界线。

“按照政策先实施一年、资金据实结算、总量不设上限，中央财政承担九成，我们测算全年财政贴息补贴规模约在150亿至200亿元，本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。”张迪说。

中指研究院的测算也支持这一判断。中指研究院指出，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额约14万亿元。结合重点40城数据，2025年新房中120平方米、150万元以内住房成交占比为33.6%，二手房中这一占比为56.3%；三四线城市符合面积段和总价段条件的住房占比更高。若按50%统计，并假设首套置业占50%，则2025年成交的14万亿元中，满足贴息要求的金额约3.5万亿元。按贷款比例50%、贴息1个百分点估算，年度贴息总额约175亿元。

张德礼认为，房贷贴息是“因城施策”框架下的一次重要突破。过去几年，各个城市根据当地的房地产运行情况进行调控，这次在全国层面对符合要求的新发放房贷贴息，除了降低居民购房的综合成本外，也释放了中央层面在稳定房地产市场时或将发挥更大作用的信号。

值得注意的是，前一天召开的国务院常务会议将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，这表明稳楼市仍是重要的政策目标，而房地产增量政策也将服务于稳增长大局。

“我们甚至认为，这个信号比贴息带来的成本下降更值得关注，因为它打开了政策想象空间。”张德礼说。

中指研究院也表示，本次房贷贴息政策是落实国常会工作部署的具体体现，以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性政策工具，其信号意义明显，对于稳定房地产市场预期、促进需求释放将产生直接利好。

9月28日，国务院常务会议提出“推出一批务实管用的增量政策”。仅隔一天，中国人民银行即宣布进一步调整完善几项货币政策工具，并与财政部、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，以具体行动响应国常会号召，推动增量政策加快落地。

分析人士指出，这一系列措施标志着政策加码的开始，后续监管部门将根据政策效果和经济形势，相机抉择加大逆周期调节力度。

从具体措施看，人民银行此次政策调整主要包括四项内容：

一是下调抵押补充贷款（PSL）利率0.25个百分点。一年期抵押补充贷款利率从1.75%降至1.5%，更好激励政策性银行支持实体经济、服务国家战略。

二是扩大抵押补充贷款支持领域。将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入抵押补充贷款支持领域，引导政策性银行加大对“六张网”建设的金融支持，助力扩大有效投资，深入挖掘内需潜力。

三是增加科技创新和技术改造再贷款额度2000亿元，并将该项再贷款支持比例统一从60%提高至100%。调增后，科技创新和技术改造再贷款额度从1.2万亿元增至1.4万亿元，且支持比例更高，有助于引导银行加大对中小科技型企业贷款投放，更好地支持企业扩大重点领域设备更新投资。

四是增加支农支小再贷款额度5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。调增后，支农支小再贷款和再贴现额度从4.35万亿元增至4.85万亿元，其中民营企业再贷款额度从1万亿元增至1.3万亿元，将进一步激励地方法人银行加大对涉农、小微企业，尤其是中小微民营企业的信贷支持。

中泰证券分析师张德礼在研报中指出，本次货币政策工具调整，以宽信用为主——下调PSL利率0.25个百分点、将“六张网”建设纳入PSL支持领域，以及增加再贷款额度，都是希望通过降低实体融资成本来促进信用扩张。投向上延续了近年的思路，支持重点领域和薄弱环节。

“从对流动性影响的角度看，这些宽信用政策，和降准、降息等宽货币工具有实质性不同。不过在目前的流动性环境下，出台宽信用工具，对于银行间流动性的冲击不大，资金面宽松的格局还会延续。对于市场来说，这些政策的信号意义在于，侧面印证了降准、降息等总量宽松工具的使用可能面临较高门槛。”张德礼说。

相比央行的一系列政策，更值得关注的是房贷贴息。根据央行、财政部、金融监管总局的通知，居民家庭贷款购买商品住房，同时符合以下三个条件的，可享受中央财政贴息政策支持：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括置换存量贷款；二是所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；三是所购住房价格在150万元以下（含150万元）。

贴息政策自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。

央行等三部门指出，这是中央财政首次对部分收入相对不高的群体商业性个人住房贷款进行贴息，在需求侧进一步打开政策发力空间：通过强化财政金融协同，发挥财政引导、金融放大、市场运作机制作用，更好地支持和释放城乡居民刚性住房需求，实实在在地帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降成本、减负担，助力更多的人住有所居。

2026年8月，全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，贴息后前5年的实际利率为2.1%。分析人士指出，贴息后的房贷利率，与二线城市的二手房租金回报率接近。考虑到房地产交易时的流动性，贴息政策对投资性和投机性的购房需求影响有限，主要是利好刚需购房者。

“本次政策支持对象是首套、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，且只认新发放商业贷款、不允许存量置换，这意味着财政资金精准指向三四线城市的主力盘、二线城市的远郊盘这一类最普通的房源，而这类房源恰恰是本轮库存中最难消化的部分，成交不活跃、回款慢，是开发商和地方去库存压力最集中的地方。”中国银河证券分析师张迪在研报中指出。

他进一步表示，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年、单户上限100万元的支持，相当于把首套利率优惠约三分之一，100万元贷款月供少付约830元、最多累计少付近5万元利息。对进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人、城镇工薪家庭而言，月供能否承受，比首付和总价更容易成为“买与不买”的分界线。

“按照政策先实施一年、资金据实结算、总量不设上限，中央财政承担九成，我们测算全年财政贴息补贴规模约在150亿至200亿元，本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。”张迪说。

中指研究院的测算也支持这一判断。中指研究院指出，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额约14万亿元。结合重点40城数据，2025年新房中120平方米、150万元以内住房成交占比为33.6%，二手房中这一占比为56.3%；三四线城市符合面积段和总价段条件的住房占比更高。若按50%统计，并假设首套置业占50%，则2025年成交的14万亿元中，满足贴息要求的金额约3.5万亿元。按贷款比例50%、贴息1个百分点估算，年度贴息总额约175亿元。

张德礼认为，房贷贴息是“因城施策”框架下的一次重要突破。过去几年，各个城市根据当地的房地产运行情况进行调控，这次在全国层面对符合要求的新发放房贷贴息，除了降低居民购房的综合成本外，也释放了中央层面在稳定房地产市场时或将发挥更大作用的信号。

值得注意的是，前一天召开的国务院常务会议将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，这表明稳楼市仍是重要的政策目标，而房地产增量政策也将服务于稳增长大局。

“我们甚至认为，这个信号比贴息带来的成本下降更值得关注，因为它打开了政策想象空间。”张德礼说。

中指研究院也表示，本次房贷贴息政策是落实国常会工作部署的具体体现，以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性政策工具，其信号意义明显，对于稳定房地产市场预期、促进需求释放将产生直接利好。

珠江股份（600684.SH）三年前完成重大资产置换及重大资产出售，挥别房地产开发主业，确立 “城市服务 + 文体运营” 双核心发展路线，市场一度对这家完成业务迭代的上市公司抱有期待。

置入的珠江城服踩线完成三年业绩承诺，看似为转型交上合格答卷。但2026年半年报揭开了珠江股份的问题。上半年公司营收7.69亿元，同比增长3.5%；归属净利润1373万元，同比下滑29.5%。

界面新闻记者查阅珠江股份财报与公告发现，承诺期刚过，置入资产业绩便走弱；房地产时代遗留的 4 亿元对外拆借债权久拖不还，累计计提已超 3.6 亿元减值；公司毛利率持续走低，历史亏损累积超 5 亿元，已丧失现金分红能力。

一边是规模持续扩张的在管项目，一边是羸弱的盈利水平、历史坏账包袱，珠江股份的转型之路并没有想象中顺遂。

承诺到期，业绩变脸

为摆脱房地产下行周期带来的持续冲击，珠江股份在 2023 年完成重大资产置换，将原有房地产业务置出，同时置入珠江城市服务 100% 股权，开启城市服务、文体运营双轮驱动的全新发展模式。根据配套的《业绩补偿协议》，控股股东珠江实业集团作出承诺，2023‑2025 年度，珠江城服扣非后归母净利润分别不低于 6800 万元、7400 万元、7900 万元。

数据显示，珠江城服 2025 年扣非归母净利润 8099.12 万元，刚好跨过 7900 万元的承诺门槛，完成三年业绩对赌。但对赌期结束之后，标的公司业绩显现疲态。2026 年上半年，珠江城服净利润 2023 万元，对比 2025 年同期 2744 万元下滑 26.28%。

注册会计师郝明宇对界面新闻记者表示，“承诺期最后一年踩线达标，次年业绩明显回落，是资本市场需要警惕的信号，需要区分是短期扰动，还是本身业务盈利能力天花板已经显现。”

珠江股份没有直接回答界面新闻记者就珠江城服业绩承诺到期后下滑的原因，而是表示“业绩承诺三年完成率均超过100%，公司顺利实现业务转型”。

对于今年上半年净利润下滑，珠江股份解释核心原因是 2025 年 A 股市场回暖，持有的股票资产公允价值上涨抬升了上年同期利润基数，今年该部分收益消退。

拆解盈利质量，扣非层面的表现更能反映主业真实经营实力。珠江股份 2024 年扣非净利润 2800 万元，2025 年回升至 5585 万元，2026 年上半年扣非归母净利润1141 万元。“扣非利润体量整体偏小，说明置换之后的两大主业，本身创造利润的能力并不强。” 郝明宇分析称。

规模层面，珠江股份业务版图仍在持续扩张。截至 6 月 30 日，公司城市服务板块在管项目合计 408 个，建筑面积约 4725.05 万平方米，覆盖全国 12 个省、2 个直辖市、38 个地级市；文体运营板块在建、在管、在咨询项目合计 33 个，建筑面积约 316.08 万平方米。合并统计，公司在管住宅、公建以及体育场馆项目 441 个，签约建筑面积约 5041.13 万平方米。住宅项目 137 个，公建项目 271 个，体育场馆项目 33 个。

规模持续做大，但盈利并未同步跟上。界面新闻记者注意到，珠江股份上半年整体销售毛利率16.68%，对比 2024 年年中 20.49% 的毛利率水平出现下滑。物业与文体运营均属于轻资产服务行业，公建项目占比高，面对行业低价竞标内卷，毛利率承压几乎成为必然。

“物业、文体场馆运营，项目规模不等于利润。尤其是公建类物业、政府场馆项目，招标阶段就容易出现低价竞争。” 地产行业研究员吴佳对界面新闻记者表示。

有投资者也直接提问珠江股份：“转型文体与物业盈利能力依然偏弱，请问转型是否失败？”

4 亿元拆借逾期多年

即便已经完成业务置换，房地产时代遗留的巨额债权坏账，依旧像一块巨石压在珠江股份身上。

截至 6 月 30 日，珠江股份对外资金拆借投资余额合计 4 亿元，其中对广州东湛房地产开发有限公司债权余额 3.35 亿元，对广州市盛唐房地产开发有限公司债权余额 6500 万元。两笔债权均在 2021 年 6 月就已经到期，债务人始终没有完成清偿。

逾期多年，资金占用费不断滚雪球。对东湛公司 3.35 亿元债权，累计应收资金占用费 3.25亿元，仅收回 1884.64 万元，应收未收回资金占用费达 3.07亿元；对盛唐公司 6500 万元债权，累计应收资金占用费 3621.37 万元，仅收回 586.06 万元，应收未收回资金占用费 3035.31 万元。

珠江股份已经对这两笔债权大规模计提减值。截至二季度末，针对东湛公司债权累计计提资产减值准备 3.07亿元；针对盛唐公司债权累计计提资产减值准备 5989.89 万元。

高额坏账叠加此前巨额亏损侵蚀了上市公司的留存收益，截至6月30日，珠江股份合并报表未分配利润约‑5.28 亿元。受公司法约束，公司目前不具备现金分红条件，历史亏损只能依靠新业务长期盈利慢慢消化。

为化解历史坏账包袱，2026 年 5 月，珠江股份计划以非公开协议转让方式，向控股股东珠江实业全资子公司珠实地产转让东湛公司债权资产，评估参考转让价 2917.61 万元，较账面价值增值 41.26 万元，增值率1.43%。

这份看似把不良债权甩给关联方的处置方案，在珠江股份股东大会上遭到否决。投票结果显示，A 股股东投票中，同意票数占比 43.71%，反对票数占比 56.09%，议案未获通过。众多股东用投票表达了对这笔关联交易的不认可。

“账面已经计提巨额减值，账面价值已经压得很低，转让对价仅小幅增值，价格公允性是股东大会关注的重点。” 郝明宇对界面新闻记者表示。

珠江股份方面则表示，“理解中小股东对于历史债权处理方案可能存在不同考量”。

界面新闻记者注意到，除大额债权坏账之外，珠江股份还曾遭遇子公司账户冻结事件。因侵权责任纠纷，控股子公司珠江文体下属济宁文体兴业银行基本账户被冻结 62 万元，后续账户冻结已经解除。

新主业困局：现金流持续净流出

珠江股份历史包袱尚未出清，新的业务板块也面临多重现实考验。

财报数据显示，公司上半年经营活动产生的现金流量净额为净流出 1.32 亿元，对比 2025 年同期净流出 1.2 亿元，现金流流出规模进一步扩大。

经营现金流持续失血背后，是应收账款规模持续走高。截至6 月30日，珠江股份应收账款及票据合计 5.57 亿元，同比增长 16.28%。对此，公司解释称，业务中公建、政府类项目占比较高，受财政付款节奏影响，项目回款周期偏长。

“公建物业、文体场馆项目，回款高度依赖客户端资金流状况。账面确认收入利润，但是拿不到真金白银，经营现金流持续承压。” 吴佳表示。

行业大环境层面，无论是城市物业服务，还是文体场馆运营，赛道内卷程度都在不断加剧。

近年来，物业服务赛道准入门槛持续降低，公建服务领域低价中标现象十分普遍。地方压力之下，招标环节对低价标的倾向性较强，催生行业恶性竞争，形成 “低价‑降质‑撤场” 的行业负循环。6 月，二十城物业服务价格综合指数同比、环比双双下跌；物业服务满意度下滑至 72.8 分；百强企业物业费收缴率从 2021 年的 94.23% 持续下滑至 2025 年的 87.32%，物业企业主动撤场项目并不少见。

文体运营赛道同样竞争白热化，大量国资、民企企业涌入场馆运营赛道，招投标竞争加剧，不断压低项目收益水平。珠江股份也表示，如果无法持续强化专业优势、筑牢品牌壁垒，公司存在市场份额流失、盈利能力进一步承压的风险。

从业务模式来看，珠江股份构建起 “基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容” 的业务体系。城市服务板块覆盖住宅、商业写字楼、产业园、政府办公楼等多元业态，延伸租售、团餐、智慧科技等增值服务；文体运营板块主打场馆运营、赛事保障、演艺内容生产、康体培训，采用 “场馆运营 + 内容生产” 双核模式。

从业务逻辑上，增值服务、内容运营是提升毛利率的关键抓手，但现实是，公建物业客户对增值服务付费意愿有限；文体演艺、培训业务要实现盈利，需要持续的内容投入和运营能力，并非拿到场馆就可以轻松赚钱。对于珠江股份而言，规模已经铺开，但增值业务如何真正落地变现，是不小的考验。

珠江股份（600684.SH）三年前完成重大资产置换及重大资产出售，挥别房地产开发主业，确立 “城市服务 + 文体运营” 双核心发展路线，市场一度对这家完成业务迭代的上市公司抱有期待。

置入的珠江城服踩线完成三年业绩承诺，看似为转型交上合格答卷。但2026年半年报揭开了珠江股份的问题。上半年公司营收7.69亿元，同比增长3.5%；归属净利润1373万元，同比下滑29.5%。

界面新闻记者查阅珠江股份财报与公告发现，承诺期刚过，置入资产业绩便走弱；房地产时代遗留的 4 亿元对外拆借债权久拖不还，累计计提已超 3.6 亿元减值；公司毛利率持续走低，历史亏损累积超 5 亿元，已丧失现金分红能力。

一边是规模持续扩张的在管项目，一边是羸弱的盈利水平、历史坏账包袱，珠江股份的转型之路并没有想象中顺遂。

承诺到期，业绩变脸

为摆脱房地产下行周期带来的持续冲击，珠江股份在 2023 年完成重大资产置换，将原有房地产业务置出，同时置入珠江城市服务 100% 股权，开启城市服务、文体运营双轮驱动的全新发展模式。根据配套的《业绩补偿协议》，控股股东珠江实业集团作出承诺，2023‑2025 年度，珠江城服扣非后归母净利润分别不低于 6800 万元、7400 万元、7900 万元。

数据显示，珠江城服 2025 年扣非归母净利润 8099.12 万元，刚好跨过 7900 万元的承诺门槛，完成三年业绩对赌。但对赌期结束之后，标的公司业绩显现疲态。2026 年上半年，珠江城服净利润 2023 万元，对比 2025 年同期 2744 万元下滑 26.28%。

注册会计师郝明宇对界面新闻记者表示，“承诺期最后一年踩线达标，次年业绩明显回落，是资本市场需要警惕的信号，需要区分是短期扰动，还是本身业务盈利能力天花板已经显现。”

珠江股份没有直接回答界面新闻记者就珠江城服业绩承诺到期后下滑的原因，而是表示“业绩承诺三年完成率均超过100%，公司顺利实现业务转型”。

对于今年上半年净利润下滑，珠江股份解释核心原因是 2025 年 A 股市场回暖，持有的股票资产公允价值上涨抬升了上年同期利润基数，今年该部分收益消退。

拆解盈利质量，扣非层面的表现更能反映主业真实经营实力。珠江股份 2024 年扣非净利润 2800 万元，2025 年回升至 5585 万元，2026 年上半年扣非归母净利润1141 万元。“扣非利润体量整体偏小，说明置换之后的两大主业，本身创造利润的能力并不强。” 郝明宇分析称。

规模层面，珠江股份业务版图仍在持续扩张。截至 6 月 30 日，公司城市服务板块在管项目合计 408 个，建筑面积约 4725.05 万平方米，覆盖全国 12 个省、2 个直辖市、38 个地级市；文体运营板块在建、在管、在咨询项目合计 33 个，建筑面积约 316.08 万平方米。合并统计，公司在管住宅、公建以及体育场馆项目 441 个，签约建筑面积约 5041.13 万平方米。住宅项目 137 个，公建项目 271 个，体育场馆项目 33 个。

规模持续做大，但盈利并未同步跟上。界面新闻记者注意到，珠江股份上半年整体销售毛利率16.68%，对比 2024 年年中 20.49% 的毛利率水平出现下滑。物业与文体运营均属于轻资产服务行业，公建项目占比高，面对行业低价竞标内卷，毛利率承压几乎成为必然。

“物业、文体场馆运营，项目规模不等于利润。尤其是公建类物业、政府场馆项目，招标阶段就容易出现低价竞争。” 地产行业研究员吴佳对界面新闻记者表示。

有投资者也直接提问珠江股份：“转型文体与物业盈利能力依然偏弱，请问转型是否失败？”

4 亿元拆借逾期多年

即便已经完成业务置换，房地产时代遗留的巨额债权坏账，依旧像一块巨石压在珠江股份身上。

截至 6 月 30 日，珠江股份对外资金拆借投资余额合计 4 亿元，其中对广州东湛房地产开发有限公司债权余额 3.35 亿元，对广州市盛唐房地产开发有限公司债权余额 6500 万元。两笔债权均在 2021 年 6 月就已经到期，债务人始终没有完成清偿。

逾期多年，资金占用费不断滚雪球。对东湛公司 3.35 亿元债权，累计应收资金占用费 3.25亿元，仅收回 1884.64 万元，应收未收回资金占用费达 3.07亿元；对盛唐公司 6500 万元债权，累计应收资金占用费 3621.37 万元，仅收回 586.06 万元，应收未收回资金占用费 3035.31 万元。

珠江股份已经对这两笔债权大规模计提减值。截至二季度末，针对东湛公司债权累计计提资产减值准备 3.07亿元；针对盛唐公司债权累计计提资产减值准备 5989.89 万元。

高额坏账叠加此前巨额亏损侵蚀了上市公司的留存收益，截至6月30日，珠江股份合并报表未分配利润约‑5.28 亿元。受公司法约束，公司目前不具备现金分红条件，历史亏损只能依靠新业务长期盈利慢慢消化。

为化解历史坏账包袱，2026 年 5 月，珠江股份计划以非公开协议转让方式，向控股股东珠江实业全资子公司珠实地产转让东湛公司债权资产，评估参考转让价 2917.61 万元，较账面价值增值 41.26 万元，增值率1.43%。

这份看似把不良债权甩给关联方的处置方案，在珠江股份股东大会上遭到否决。投票结果显示，A 股股东投票中，同意票数占比 43.71%，反对票数占比 56.09%，议案未获通过。众多股东用投票表达了对这笔关联交易的不认可。

“账面已经计提巨额减值，账面价值已经压得很低，转让对价仅小幅增值，价格公允性是股东大会关注的重点。” 郝明宇对界面新闻记者表示。

珠江股份方面则表示，“理解中小股东对于历史债权处理方案可能存在不同考量”。

界面新闻记者注意到，除大额债权坏账之外，珠江股份还曾遭遇子公司账户冻结事件。因侵权责任纠纷，控股子公司珠江文体下属济宁文体兴业银行基本账户被冻结 62 万元，后续账户冻结已经解除。

新主业困局：现金流持续净流出

珠江股份历史包袱尚未出清，新的业务板块也面临多重现实考验。

财报数据显示，公司上半年经营活动产生的现金流量净额为净流出 1.32 亿元，对比 2025 年同期净流出 1.2 亿元，现金流流出规模进一步扩大。

经营现金流持续失血背后，是应收账款规模持续走高。截至6 月30日，珠江股份应收账款及票据合计 5.57 亿元，同比增长 16.28%。对此，公司解释称，业务中公建、政府类项目占比较高，受财政付款节奏影响，项目回款周期偏长。

“公建物业、文体场馆项目，回款高度依赖客户端资金流状况。账面确认收入利润，但是拿不到真金白银，经营现金流持续承压。” 吴佳表示。

行业大环境层面，无论是城市物业服务，还是文体场馆运营，赛道内卷程度都在不断加剧。

近年来，物业服务赛道准入门槛持续降低，公建服务领域低价中标现象十分普遍。地方压力之下，招标环节对低价标的倾向性较强，催生行业恶性竞争，形成 “低价‑降质‑撤场” 的行业负循环。6 月，二十城物业服务价格综合指数同比、环比双双下跌；物业服务满意度下滑至 72.8 分；百强企业物业费收缴率从 2021 年的 94.23% 持续下滑至 2025 年的 87.32%，物业企业主动撤场项目并不少见。

文体运营赛道同样竞争白热化，大量国资、民企企业涌入场馆运营赛道，招投标竞争加剧，不断压低项目收益水平。珠江股份也表示，如果无法持续强化专业优势、筑牢品牌壁垒，公司存在市场份额流失、盈利能力进一步承压的风险。

从业务模式来看，珠江股份构建起 “基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容” 的业务体系。城市服务板块覆盖住宅、商业写字楼、产业园、政府办公楼等多元业态，延伸租售、团餐、智慧科技等增值服务；文体运营板块主打场馆运营、赛事保障、演艺内容生产、康体培训，采用 “场馆运营 + 内容生产” 双核模式。

从业务逻辑上，增值服务、内容运营是提升毛利率的关键抓手，但现实是，公建物业客户对增值服务付费意愿有限；文体演艺、培训业务要实现盈利，需要持续的内容投入和运营能力，并非拿到场馆就可以轻松赚钱。对于珠江股份而言，规模已经铺开，但增值业务如何真正落地变现，是不小的考验。