过去，超级富豪们常常希望自己一掷千金的房产买卖能公之于众：比如通过无人机航拍、精美的房源广告以及指名道姓的新闻稿，高调宣布卖家和买家身份。

所有这些都是炫耀和巩固自身财富的一种方式。但如今，房地产市场的顶层客户希望他们的购房信息更加隐秘，这在很大程度上是因为隐私正成为备受追捧的新式奢侈品。

越来越多超级富豪买家——尤其是那些搬到硅谷的科技公司和人工智能公司高管——正刻意通过有限责任公司、隐私信托以及所谓的“私语”房源（这类房源从不挂上多重上市服务系统）来操作购房。

他们的最终目标并不是尽可能拿到最划算的价格，而是更注重保持匿名，减少纸面痕迹，从而确保安全。加州帕洛阿尔托的德莱昂房地产公司（DeLeon Realty）创始人肯·德莱昂告诉《财富》杂志，这种新现象被称为“隐秘财富购房”。

德莱昂表示，这一转变大约始于三年前。德莱昂是硅谷业绩最顶尖的豪宅经纪人之一，曾荣登《华尔街日报》和 RealTrends 评选出的全美排名第一的房地产经纪人。那时，科技公司的市值再次开始增长，越来越多的富豪涌入硅谷。

“财富的增加带来了更大的安全顾虑和对隐私更强烈的渴望，”他说。“过去一年，在人工智能推动下，硅谷创造了25年来最大规模的财富，而财富也成为一个越来越有争议的话题。因此，人们对隐私的渴望变得更加强烈。”

与此同时，硅谷的房价持续上涨。根据PropertyShark的数据，2025年阿瑟顿的房屋销售中位价为833万美元，比前一年上涨了5%，创下了这个长期以来作为亿万富翁聚集地的湾区小镇的新高。据《帕洛阿尔托在线》（Palo Alto Online）报道，该镇年度最贵的一笔交易是以5150万美元出售的一座10,000平方英尺的庄园，其前主人是科技高管、千万富翁斯蒂芬·卢佐（Stephen Luczo），而且这笔交易是在非公开市场完成的。

这一细节至关重要：对于这些交易背后的买家来说，购房交易被曝光更像是一种负担，而不是炫耀的资本。

回想一下今年四月，有人向OpenAI首席执行官山姆·阿尔特曼（Sam Altman）位于旧金山北滩的家中投掷了一枚燃烧瓶，烧毁了一扇外门。当局后来指控称，这名20岁的嫌疑人从得克萨斯州赶来，意图杀害阿尔特曼，并曾撰写文章谈论人工智能对人类的所谓风险。

“这样的事件让人们想要进一步远离公众视线，并且更加希望隐姓埋名，”德莱昂说。

探秘“私语”房源

隐秘财富购房的操作方式与标准销售完全不同。没有Zillow的推送通知，没有开放参观日，通常院子里也没有挂牌。德莱昂说，一套房源可能只在一个都会区的三到五位高端经纪人之间流传，然后悄悄易手。

“一些卖家把隐私看得比价格更重要，只愿意在公开市场之外出售，以避免曝光，”他补充道。

根据《The Real Deal》报道的数据，在硅谷之外，2024年至2025年间，布鲁克林、曼哈顿和皇后区的非公开市场住宅销售同比增长至少30%，其中仅布鲁克林一地，私下挂牌销售的总额就达到了约54亿美元。

匿名不仅仅体现在房源上。德莱昂表示，对于高端客户，他通常会建议通过有限责任公司或隐私信托来持有产权——但这里有一个关键细节。

“成熟的客户会希望谨慎地安排一切，确保有限责任公司的管理人不是与他们直接相关的人，比如他们自己的律师，”他说。“目标是确保，即使有人深挖产权记录，也无法轻易将房产与主要所有人联系起来。”

而保护隐私的努力并不会在交易完成后就停止。

“水电费、快递，甚至是为孩子订购的小玩具等小包裹，通常都以有限责任公司或信托的名义来处理，而不是他们个人的名字，”德莱昂说，这是为了让业主保持低调。

经纪人充当缓冲层

不仅仅是买家或卖家在努力保持低调。豪宅经纪人的工作也发生了变化。德莱昂说，他经常被要求充当缓冲层，负责与供应商接洽、为检查签字、处理业主通常会亲自处理的各种询问和细节。

他补充说，有时客户甚至不想让经纪人或卖家知道他们的身份。

“在某些情况下，交易双方都会隐藏身份，”他说。“我会在整个过程中尽力为客户充当缓冲层，确保供应商和其他相关方不知道主要业主的身份。”

保持低调的代价

隐秘财富的买家获得了隐私，但也为此付出了货真价实的代价。这是因为非公开市场的销售能接触到的买家范围更小，这意味着竞争更少，出价通常也更低。

“大多数卖家都明白，当他们选择在公开市场之外出售时，通常需要接受更低的售价，”德莱昂说。“总的来说，研究表明，在几乎所有价格区间，公开市场房源的售价往往低于它们完全曝光在公开市场上所能获得的价格。”

2025年2月，Zillow Research对270万套房屋销售数据的分析同样显示出，2023年和2024年，在MLS之外出售的房屋通常比在MLS上挂牌的房屋价格要低近5000美元。这意味着中位数价差为1.5%，对卖家来说总计损失了超过10亿美元的收益。在加州，这一差距扩大到了3.7%，即每套房屋大约损失30,075美元。

这种取舍已经引起了监管机构的注意。全美房地产经纪人协会的《明确合作政策》要求经纪人在进行公开营销后一个工作日内提交房源信息。从2025年3月起，卖家可以指示经纪人使用一个新的“延迟营销豁免挂牌”选项，但前提是必须签署一份承认利弊权衡的书面披露文件。

德莱昂表示，一些经纪公司仍然在错误的动机下开展非公开市场销售。

“不幸的是，许多经纪公司鼓励非公开销售并不是为了保护卖家的隐私，而是为了最小化营销成本，并增加赚取双重佣金的可能性。”

至于隐秘财富购房是否会变得更加普遍，目前仍是未知。

“如果卖家被告知非公开市场出售的真实成本——即保护隐私很可能会降低他们的售价——那么我认为钟摆可能会摆回来，卖家会更愿意房屋得到充分曝光，从而尽量提高售价，”德莱昂说，“即使这意味着要牺牲一些隐私。”（财富中文网）

译者：珠珠