吴军：买房这件大事，别只看首付够不够



对很多家庭来说，房子可能是一生中最大的一笔支出，也常常被默认看作“最大的资产”。但一套房到底是资产还是负债，并不取决于它是不是写在房本上，而取决于它是否适合你的生活阶段、是否在可承受范围内、是否能带来有效现金流。

买来自住，能长期居住、改善生活质量，它可能是资产；买得过大、过贵，或者用于投资却长期没有正向现金流，它就可能变成沉重的负担。

今天，得到《财商训练40讲》主理人吴军老师这篇文章，把买房这件事从情绪和执念里拉回到财务判断：住多久、买多贵、有没有现金流，以及地段、抵押、产权这些关键问题，都值得在下决心之前认真算一遍。

作者：吴军
来源：得到App《吴军·财商训练40讲》
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买房的三个基本原则

我之前讲过，对东亚大部分人来说，最大的资产就是自己的住房。因此，这部分钱花得好不好，在很大程度上决定了我们财富的多少。
很多同学问过我对于房产的看法，我讲过鼓励大家买房的话，以及反对大家炒房的话。这两件事看上去有些矛盾，但其实我是针对不同的人、不同的目的，以及购买的不同房子，给出的不同看法。
今天，我就把和房产有关的看法，一次性讲清楚。
关于该不该买房，有三个最基本的原则。这三个原则是我在芒格看法的基础上，总结延伸后得出的，简单说就是“三买三不买”。我们一条条来分析。
第一，如果你有一个长期稳定的工作，5年内不会换城市、不会搬家，可以考虑买房；如果不满足这个条件，就不买。
当然，这5年只是一个大致的数字，并不是说稳定4年就不可以买房，或者稳定6年就一定要买房。
我们前面讲了，房屋的买卖会产生较大的差价和手续费。差价有时对你有利，有时不利。但总的来讲，买卖差价是成本，特别是当你买卖都比较着急的时候。当然，你可能会想，虽然我要离开，但是如果房市不好，我可以等几个月再卖房啊！但很多时候，这几个月的空置损失，可能比买卖差价还大。
因此，你即便有足够多理由现在买房，但如果一两年后就不得不出手，那可能损失的钱，要远大于你租同样房屋的成本。
相反的，如果你能居住足够长的时间，考虑到通常房屋会有些升值，升值部分就可能覆盖交易成本和买卖差价。
比如，你到某个城市工作，收入稳定，不出意外不会离开那个城市换工作，你就符合买房的条件了。当然，你是否能支付得起首付，那是另一回事。而如果你只打算在某个城市挣几年钱就离开，最好就不要买房子了。
接着看第二条原则，用来自住的、改善基本生活质量的房子，要买；而用来追求奢侈生活的房子，建议不买。
大部分人买房子，是为了改善生活，而不仅仅是为了投资回报。为了改善生活，花一些钱是值得的。这就如同你为了上班方便，买了一辆代步的汽车一样。在这种情况下，即使几年后房子没有升值，你通过支付一些成本，改善了你的生活，也是一件好事。
但是，如果你买的房子过大、过于奢华，购买和维护它的成本超过了你的收入水平，让你没有多余的资金投资，甚至让你不得不节衣缩食，那就不是一个明智的选择了。通常，人们在买房子的时候，只会考虑自己当下是否买得起，很少有人会算在接下来的20年里，自己还要再付出多少钱。
举个例子，在美国，最常见的是30年期固定利率房贷。在中国，选择30年期还款的人也很多。我们就按照30年来算一笔账：
假如你们家现在每年税后收入是40万元，按照每年收入递增3%计算，30年的总收入就大约是1900万。一般来说，一半左右的收入用于住房开销，这种情况下，你能买总价多贵的房子呢？
有人觉得，1900万的一半是950万，可以买950万的房子。但这是一种错觉，因为我们还要考虑房贷利息的支出和维护成本。加上这些，你能买的房子的总价，就要在950万的基础上，再打个六七折。这样算下来，你实际能承受的房价，也就是600-700万。而且，如果你的首付比例低、贷款利率高，能买的房子还要更便宜一些，可能就是300-400万了。
如果按照这个标准，估算一下中国人在买房方面花的钱，就会发现，大部分人是大大超标了的。从长期来考虑，我们很多人能承受的房价，远比想象中便宜。这就是不建议买大房子、买过于奢侈的房子的主要原因，当然你不缺钱就另说。
最后看第三条原则，如果出于投资目的买房，现金流回报较高，比如回报率超过银行利率的投资房，要买；而不产生有效现金流，就是一个摆设的房子，不买。
很多人觉得，我买了投资房，哪怕没有租出去，至少房子在，资产总还在那里，将来需要钱的时候卖出去一套就好。但其实，如果以投资为目的购买房子，却不产生正向的现金流，它就是一种负担，而不是资产。
比如，北京的居民房的租售比，很多只有2%左右。如果你是贷款买的房，贷款利率哪怕只有3.5%，你一年的现金流也是负数了。如果再考虑物业费和维护成本，可能就要亏不少钱。
至于房屋本金的上涨，很多经济体长期算下来，每年也很难超过3%。比如，以高房价著称的香港，45年也只涨了不到两倍。从1980年的房价指数49左右，涨到2025年的130左右[1]，年均才涨了大约2%。
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具体情况具体分析

那么，有没有人投资房地产能够赚钱呢？
有，比如美国的商业地产，在过去的30年里，年投资回报率大约是9%-10%，基本上和股市持平。但是需要指出的是，商业地产和房屋租赁市场，并不适合大部分普通人投资。
大部分投行对普通人的建议是，个人投资在商业地产上的比例，不应超过总投资的10%。如果你有1000万可支配的投资资本，能投到商业地产上的也不过100万而已。你几乎不可能通过这100万，购买到写字楼、商场这样的商业地产，甚至很难买到一两套投资房。
如果你把这点钱交给专业的房地产投资人士去做，每年要交2%以上的管理费，也会让你的回报低很多。
就拿我举例子：
20多年前，我通过花旗银行在亚洲的房地产上投资了一点钱，扣除掉高额的管理费，年均回报还不如存款利率，那还是在亚洲房价相对较低的时候投的。更重要的是，这种房地产投资往往不是想退出就能退出的，你的投资基本是被长期锁定的。
芒格就非常看重房产的现金流。虽然他自己早年从房地产投资上赚到了钱，但是在他的观点里，却不把房地产当作炒作的工具，他看重的是房地产投资能否给他带来稳定的现金流。
综合来看，我们在买房之前，要先想清楚三件事：你打算住多久、负担得起多贵的房子、它能不能产生正向的现金流。
当然，我们说的这三条原则，没有涉及到每个人的经济情况。你在具体操作时，要考虑自己的负担和其他投资机会。
另外，顺便说一句，芒格的建议针对的是美国的情况和税收制度。在中国，你可以自行调整。
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具体情况具体分析

看到这，你对于自己该不该买房，应该已经有了一个大致的判断。接下来，我再和你分享一些我自己对房产的看法，算是一点补充。
首先，对于大部分人来讲，房子是用来住的，不是用来炒的。
很多人会讲，我炒房，一年就可能赚到20%的差价，这件事确实在过去发生过。但是，它大概率只会发生一次。为什么呢？
假如你在某一年买了房子，第二年涨了20%，然后你卖掉。即便不考虑手续费，你也就一次性挣了这20%。接下来，如果你还想在房地产上赚钱，你需要比一年前多付20%的钱，才能买到一栋房子。而房价不可能每一年都涨20%，事实上，这是非常少见的情况。
我们做投资，是接下来10年、20年，甚至30年，每年都有个5%左右的回报，而不是一锤子买卖。因此，如果你炒房，运气好的话，能挣一次快钱。但是从长期来看，你赚的钱通常比不过有几十年长期回报的人。
如果你买房是为了住，情况就不同了，你可能获得一个地区房价长期上涨的红利。当然，前提是你住的地区房价能上涨。
这就要说到一个对买房来说，很重要的考虑因素——地段。这也是李嘉诚看重的。
你把全世界各个城市的房价指数对比一下会发现，只有好地段或者世界上少数一线城市的房价，是持续上涨的。
20多年前，我写了一篇博客，在里面讲了一个观点：硅谷地区的宜居程度和方便程度是世界罕见的，因此从长远看，那里的房子一定升值。我写的时候也没多想，但我在摩根士丹利和高盛的投资顾问看了后，都各自在硅谷买了一栋房。
2008年金融危机的时候，我买房找他们贷款，他们告诉我，自己都刚买房子不久。我问了才知道，他们觉得我对于硅谷这个特殊地点的分析很有道理，就私下里行动了。如果他们把当时买的房子持有到今天，应该有200%以上的回报了。但如果你在美国其他地段不太好的地区买房子，回报率可能只有硅谷的一半。
在中国情况也是如此。
20年前，几位我在Google的同事回国了，就准备买房。一位朋友在上海，准备在浦西黄浦江边买房，他看上的房子能看到陆家嘴，当然当时的价格相对周边很贵。
这位朋友怎么也下不了决心买，结果拖了半年，房价涨了30%才买，当时是一平米3万多。另一位朋友想住独栋别墅，买在了郊区。当时两个人的房价差不多。今天，黄浦江边的那套公寓价格，是郊区大别墅的3倍。这就是地段对房屋投资的影响。
还有一点，不要把自己的房子抵押出去赚钱。
很多人通过房屋抵押拿到钱后，去买汽车或者用于其他消费，甚至有人这么贷款去炒股。但是，相当高比例的人，不仅因此支付了高昂的利息，而且失去了房子。比如，你抵押贷款去投资，但是失败了，没法按照承诺还钱，那贷款方就有权处置抵押的房子。在我了解的人当中，因此失去房子的人不下10个。
最后一点，如果决定好了要购买房子，产权一定要划分清晰，不要让房产成为自己的麻烦。
今天很多人买房，是掏空一家人的钱包凑的首付。还有很多人，婚前一个人首付买房子，婚后却是两个人在还房贷。这种时候，房产的归属问题就很复杂。
一大家人关系好的时候还好说，稍微有一点矛盾，房产的产权就是颗地雷。不止让我们承受金钱损失，还很可能伤害家庭关系。因此，作为全家最大的资产之一，房子的所有权最好能说清楚。
总之，我想强调的是，由于住房通常是我们最大的资产，购房前一定要谨慎。芒格长期提醒人们避免重大的财务错误。你一时冲动做的决定，可能会让你接下来的20年为之还债。
*本文为作者个人观点，不构成具体投资建议，提醒你投资有风险，决策需谨慎。

很多家庭问题，不是因为不够爱、不够关心彼此，而是我们常常陷入一个旧模式：期待别人改变，期待关系自动变好。


可是伴侣、父母、孩子，都不会按照我们的想法成长。当我们停止消耗自己去改造别人，开始看见自己真正的需要，家庭关系才有机会重新流动。


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