11月25日，东三环松榆里0410-0001地块地块上拍，在约170轮激烈争夺后，最终懋源打败招商蛇口、建发等房企/联合体，以50.24亿元成功竞得。住宅楼面价约6.21万/㎡，溢价率18.2%。

地块位置

地块位于朝阳区潘家园街道。项目四至为：北至松榆北路南红线；东至 0410-0002 地块西边界；南至现状北京市邮政公司宗地及松榆东里社区、学校宗地；西至武圣东路东红线。

根据规划，该宅地土地面积为2.89万平方米，建筑控制规模8.08万平方米，容积率2.8，限高60米、局部80米，以此来看，未来也将是高层设计。除了住宅，还地块还需建设用地面积约300平方米开闭站一处。 

地块规划

地段，是它最大的优势。地块位于东三环到东四环之间，东侧100米左右就是 14 号线北工大西门站，距离10号线潘家园地铁站约1公里。配套非常成熟，旁边有垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中。3公里范围内覆盖合生汇、国贸商城、万达广场、北京skp、北京欢乐谷、松榆里公园、弘善公园等生活休闲设施。

松榆里地块，可以说是近五年东三环供应规模最大的纯住宅地块。

过去五年，东三环虽有个别宅地出让，但整体来说规模太小。今年9月，首开拍下的呼家楼南里地块，楼面价约8.2万元/㎡，住宅规模仅约5508㎡，按每套100平米算，也才不到60套房，市场预测售价将突破12万元/㎡。2021年，葛洲坝地产（现更名为“能建城发”）以11.4亿元竞得劲松地块，后续打造了能建东誉府，这也是北京唯一纯现房销售新盘。今年三季度项目入市，销售均价约10.66万元/㎡，不过房源很少，仅有两栋楼，房源总共约98套。

从松榆里地块超6万的楼面价看，未来售价也将达10万+。地块周边目前在售的新房，只有北边平乐园附近的能建东誉府项目，网签价不到11万/㎡。朝阳其他在售的紫京宸园、璞樾、中海万吉玖序，距离此地块都在10公里左右。

二手房方面，地块所属的北工大板块，二手房价格在4.4万/㎡左右，板块内大多是房龄30年左右的老破小，比如松榆里小区、双龙南里等小区，次新小区美景东方，房价略高，在5.9万/㎡左右。山水文园挂牌价，最高可达10万/㎡；北边大望路板块，二手价在6.9万/㎡左右，珠江帝景和首城国际，因房龄不同，挂牌价在8.2万/㎡-9.9万/㎡之间。

另外，房山长阳今日也拍出一宗宅地。

北广阳城FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块，最终被北京城建以14.71亿元底价拿下，楼面价大约1.8万/㎡。

地块位置

地块总用地面积5.56万平方米，规划建筑规模9.59万平方米。除了三个住宅小地块外，还有1个城镇社区服务设施用地和1个幼儿园用地。

地块规划

该地块位置不错，东侧100多米就是房山线广阳城地铁站。配套上，北侧约1公里外有在建的山姆会员店和首创奥莱，南侧1.5公里左右是房山熙悦天街。长阳公园、宣武医院房山院区等配套也在1.5公里范围内。

周边新房不多，南侧有北京城建的和知筑项目，整体网签均价3.7万/㎡，稍远一些还有城建另一个颐知筑项目，网签价在3万/㎡左右。次新二手房如邑上公馆、世茂维拉等小区，挂牌价基本在3万/㎡左右。

值得一提的是，根据土拍文件里的要求，这也会是房山首个“好房子”项目。

据深交所互动易信息，11月24日，万科A官方回复投资者提问时表示：“公司持有贝壳的股票已经全部出售。”

图源：深交所互动易

 01

万科投资贝壳的时间可以追溯到2017年4月19日，这个时间点是在贝壳组建之前。万科以30亿元投资链家集团，获得约7.2%股权，其中26亿元入股链家地产，4亿元入股链家系另一公司。后续经过链家D轮融资稀释，万科的持股占比下降到了约5.5%。

2018年4月，链家重组为贝壳找房。不久之后，万科持有的链家股权被按比例转换为贝壳股份。

图源：天眼查

2020年8月13日，贝壳登陆纽约证券交易所成功上市，万科作为战略投资者，成为前者的重要股东之一。随着贝壳上市，万科的持股比例进一步被稀释至约4.13%。

贝壳美股IPO发行价为20美元/股，最高点曾涨至79.4美元/股，这一高点使贝壳市值一度突破900亿美元。

按贝壳市值最高点计算，万科持有的贝壳股票价值一度高达约37亿美元，折合人民币约260亿元。对比万科30亿元的投资额，相当于可以获得7倍以上的回报率。

不过2021年之后，随着整个房地产市场的下行，贝壳股价快速下跌，今年长期徘徊在20美元左右。最新股价为17.32美元，总市值约202亿美元，即使以此计算，万科在2017年的这笔投资也有相当不错的回报率。

2023年6月26日，有投资者在深交所互动易平台提问万科持有贝壳股票的相关问题，当时万科的回复是：“截至目前公司仍持有部分贝壳的股份”。

但从2023年底开始，万科陷入严重财务危机。

随着万科的债务压力不断增加，债务到期集中+销售下滑+融资渠道受限等各方面的风险叠加，导致公司现金流严重承压，标普、穆迪等机构相继下调万科的信用评级，自此之后，万科开始积极自救。

2024年4月30日，万科正式提出“聚焦主业、瘦身健体”一揽子方案，明确“退出非主业”，同时优先出售非核心资产、低效资产、与主业协同性低的资产。

之后，万科相继出售了上海七宝万科广场、上海松江印象城、深圳湾超级总部基地项目、上海南翔印象城、成都高新万科大厦、深圳红树湾项目等项目的部分或全部股权，以及将吉林松花湖国际度假区和北京万冰雪体育各75%股权转让给了香港中旅。

在今年8月22日举行的投资者关系活动中，万科管理层回答调研机构的提问时提到：今年上半年，公司完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿。公司当前正在建立面向未来发展模式的“3+3”战略退出渠道，包括三支REITs、三支PRE-REITs基金，同时，也在结合政府存量资产盘活等契机，探索新的交易路径。

而出售所持贝壳股权，则是万科在今年下半年继续为债务降压的又一个重要动作。

 02 

贝壳作为业内最重要的“渠道”之一，曾经是开发商绕不开的一个话题。所以，在链家启动外部融资，准备重组成贝壳上市时，万科、融创以及有地产业务的新希望集团先后直接投资入股，成为贝壳的战略投资方。

贝壳的新房业务可以追溯到2014年。从一二手联动卖房开始，2014年4月，贝壳与万科、保利、华润等知名开发商达成战略合作探索新模式。

2015年，链家全资收购了高策地产服务机构，正式宣告进入新房营销服务领域，完成房地产全产业链布局，并提出“三年内新房、二手房业务各半”的战略目标。

到了2016年，链家新房业务已经布局到全国25个城市，覆盖2000余楼盘。

2018年4月，链家重组为贝壳找房，新房业务纳入贝壳平台体系，正式形成了“一体两翼”的战略。之后，贝壳加大新房业务发展力度，将新房业务收归COO线管理，全面投入新房体系建设。

2020年上市当年，新房GTV达1.38万亿元，全年新房业务营收为379亿元，占到全公司营收的半壁江山。

贝壳当年披露的信息提到：截止2020年底，贝壳平台新房在售合作盘数量达到8600个，其中与恒大、融创、万科等全国百强开发商合作率高达85%。足见其对开发企业的影响力。

今年三季度，贝壳的财报数据显示，其GTV为7367.4亿元，收入230.5亿元。其中，新房业务三季度GTV1962.7亿，收入约66.4亿元。营收占比下降到了约28.8%。

在行业整体收缩期，贝壳也遇到了更大的业绩压力。

万科、贝壳都长期位居各自领域的佼佼者位置，曾经也在资本与业务层面考虑过彼此深度绑定。但如今再回过头去看，时移世易，战略愿景最后成了一纸交易。