根据国家统计局公布的数据，今年8月份，一线城市新房、二手住宅销售价格继续齐齐下降。其中，新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降1.0%。

二线城市的降幅更为明显，新房价格格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%。二线城市二手房价格继续降幅扩大。

今年2-3月一线城市的二手房价格曾短暂上扬，但随后卖方挤压，价格又进入下跌区间。目前北京二手房连续5个月下跌，上海、广州连续下跌4个月，深圳连续下跌6个月。跌得最多的广州，8月份同比去年已经跌掉了6.2%。

二手房比新房更能准确衡量市场情绪。但新房有自己的优势：供给结构调整更快，核心区房子好卖，开发商就多开核心区的项目。一线城市市场更有韧性，开发商就转向一线城市拿地。

因此，在统计数据上，新房和二手房的波动存在比较大的差异。比如上海，由于核心区大力供应新地块、新项目，核心区替代外环成为成交主力之后，上海新房价格已经连续38个月环比上涨。但其二手房的整体价格处于下跌之中，今年8月的数据：同比下跌2.6%。

数据来源：国家统计局

一线城市新房的价格比二手房更有韧性，跟供给结构息息相关。

由于新房市场具有更强的“计划性”，以及集中度，而二手房是一个供给十分分散、买卖双方充分竞争的市场，供需博弈决定了市场的长期走势，由此判断，未来一线城市的新房、二手房分化将会加剧，变成两个独立市场。

影响新房市场走势的关键因素是土地供应、开发企业资金、交易量。

在土地方面，受房企实力差距拉大影响， 土地市场集中度越来越高。根据克而瑞地产研究数据，2025 年 1-8 月，房地产行业集中度持续提升，TOP10 房企新增货值占百强房企总量的 70%，市场格局进一步向头部集中。

以北京为例，2025 年上半年，北京共成交宅地22 宗，中建系斩获7 宗，占比近1/3。

新增供给向大房企集中，一方面会带来区域性的供给垄断，另一方面，大房企的投资策略趋同，都倾向于开发高端产品或改善型产品，导致新房市场走向高端化。

供给结构的快速转变，实际上会打破统计数据的连续性，让房价、成交量数据出现局部失真。表面上看，上海、北京等城市的新房价格下降不多，甚至出现上涨，但不同区域的市场参与者真实感受差别很大。

从这个角度来说，一线城市新房市场在过去4年中，经历的是一次小房企、民营房企的产能出清，以及郊区市场的结构性下滑。这两点是构成一线城市房价更有韧性的重要因素。

经历低信用、低资金实力的房企产能出清之后，一线城市现有的企业玩家的市场压力已经明显下降。

统计局的数据显示，2025年1—8月份，房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8%。降幅比去年同期减缓了12.2个百分点。

考虑到目前国内贷款对头部央国企开绿灯，以及房企的房屋新开工面积继续同比下降19.5%（1-8月份），2025年前8个月房企房屋新开工面积39801万平方米，只有5年前同期的28.4%，远高于到位资金降速（45.1%），推测重点城市主流房企的资金压力已经开始减弱，除个别在区域市场库存压力较大的房企之外，整体上企业的降价清库存压力已经得到缓解。

中信建投最新的分析报告表示，房企积极补仓核心城市，土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声。今年以来商品房销售量价仍在调整，但土地市场率先企稳，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，整体投资强度为32.5%，较去年全年上升6.8个百分点，优质房企业绩率先企稳，房企拿地信心明显提升。

58安居客研究院院长张波认为，8月全国房地产市场延续分化调整态势，一线城市新房价格降幅已现收窄迹象，这种企稳信号与政策持续发力密切相关，尤其是一线城市陆续放宽外围限购、降低房贷利率。但三线城市供应过剩，库存压力大，且市场自我调节能力有限。

但二手房的走势并不一样，成交量出现企稳迹象，价格却持续下探。

二手房市场的供给双方均以个人为主要参与者，博弈更加激烈，价格下拉的惯性更大。

由于资产的负效应，个人买家怕买贵，会倾向于选择最低价成交。个人房源为主的供给分散化，也会加剧比价效应，更容易产生踩踏。

与此同时，头部房企去杠杆已经接近尾声，但居民个人去杠杆的过程还没有收缓迹象。根据央行发布的数据，今年前8月人民币贷款增13.46万亿元。其中，企事业单位贷款增12.22万亿元，住户中长期贷款（房贷）增1.08万亿元。在新增贷款中，企事业单位占比90.78%，个人住房贷款仅占8.02%。

今年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了1078.33亿元。

考虑到目前贷款买房首付比例已经降至2008年以来的新低，个人买房可动用的贷款比例更高，说明社会实际的买房意愿减弱要大于贷款下降反映出的下降幅度。

房价租金比抬高会刺激个人购房者的入市意愿，但最近北京等城市的租金价格也出现了明显的下滑迹象，这个原因也会推迟部分人的购房计划。

据我爱我家监测统计，2025年8月，我爱我家北京住房租赁市场整租交易中，每平米平均租金与每套平均租金环比均有所下跌，环比跌幅略见明显；租金同比持续下跌。

北京住房租赁整租月租金指数走势，数据来源：我爱我家

最近，高盛的一份报告预测，如果想要房地产市场止跌回稳，2026年需额外售出约2.1亿平方米的房子，根据房贷宽松力度（如降低利率、延长还款期限等），填补一线/二线城市新增销售所需购房补贴总额可能达2000亿-6000亿。房贷政策还需要进一步宽松。

高盛的另一个观点和很多人的直觉印象不同，高盛认为，中国家庭在抵押贷款新增总额/净额方面仍有超过50万亿至20万亿人民币的提升空间，这足以支撑65万亿人民币的新房销售量。

也就是说，个人买房实际上仍有加杠杆的空间，但在一线城市，55%的户籍家庭拥有约1.5倍的住房供给比，而45%的非户籍家庭仅有0.1倍住房供给比等不平衡因素制约了房地产市场的回温。

备注：文中高盛报告内容来源于“finn的投研记录”翻译

文 | 张冰冰

编辑 | 阿至

36氪获悉，北京塑新科技有限公司（以下简称「塑新科技」）宣布连续完成数千万元pre-A轮和pre-A+轮融资，pre-A轮由金鼎资本-海利得产业基金领投、老股东英诺天使基金持续追投；pre-A+轮由拙朴投资独家投资。公司产品已获得涤纶工业丝龙头企业海利得认可，资金将主要用于规模化产线落地。目前「塑新科技」已开启新一轮融资。

「塑新科技」成立于2024年6月，是废弃高分子材料生物回收转化平台，聚焦PET聚酯的生物酶法回收。CTO董维亮教授为南京工业大学生物工程系教授、博导，主持国家重点研发计划项目15项，权威期刊发表论文90余篇；CEO向科炜博士是连续成功创业者，本硕博毕业于四川大学高分子材料国重实验室，曾任多家上市公司高管，有十年以上的管理经验以及多个产品从0到1研发、生产和销售经验。

「塑新科技」创始团队经历多年天然酶资源挖掘，搭建起大型塑料降解酶库，可回收PET、PU、尼龙、PLA等多种高分子材料，并自研AI算法，加速酶的挖掘、进化、改造和发酵底盘进化，目前已跑通千吨级中试线，实现规模化量产，2025年底将完成万吨线通车投产。

一、产学投复合型团队，AI+酶工程拓展塑料降解酶库

联合国的最新数据显示，2024年全球塑料消费量预计突破5亿吨，其中3.99亿吨沦为废弃物。难以降解的塑料废弃物会造成资源浪费和生态污染，甚至随食物链富集危害人体健康。2024年世界地球日的主题是“全球战塑”（Planet vs.Plastics），旨在呼吁终结塑料危害。

国家发展和改革委员会和生态环境部印发的《“十四五” 塑料污染治理行动方案》，明确“完善再生塑料有关标准，加快推广应用废塑料再生利用先进适用技术装备，鼓励塑料废弃物同级化、高附加值利用”。

从宏观趋势来看，发展可回收塑料已成为明确方向；从社会责任角度而言，创立再生塑料企业具有积极意义；而站在投资视角，创业仍需综合考量多方面因素。

「塑新科技」CFO齐云达具有投资人背景，在参与创立「塑新科技」之前，主要关注AI与合成生物赛道。从投资角度，他介绍了创立「塑新科技」的三大考量因素：

首先是管线规模。合成生物领域的创业企业多数聚焦精细化产品管线，单一管线规模通常不超过1万吨，市场天花板较低。而要成为“改变世界”的公司，就需要关注大宗管线。创始团队系统梳理了从C1到C10的化学品管线，从市场规模、经济性、上下游成熟度、供应链稳定性、技术路径及技术成熟度等多个维度进行调研分析，最终锁定再生PET赛道：既是当前综合条件最优的环节，又符合大宗商品的规模需求。

其次是趋同需求。再生PET在国外已获得显著关注，例如Carbios、Samsara等公司已完成数亿美元融资。而中国作为全球最大的塑料生产国，该领域的创业公司仍具备巨大发展空间。从社会发展节奏判断，国内相关需求有望在几年内迎来爆发。

最后是团队配置。合成生物赛道多以科学家创业团队为主，但技术从实验室走向市场，不仅需要研发能力，也依赖产业化经验。「塑新科技」组建了产学投结合的复合型团队：CTO董维亮作为行业权威科学家，提供专业技术支持；CEO向科炜拥有上市公司管理经验及高分子材料成功创业背景，保障产业落地及商业化能力；CFO齐云达则具备世界级投行及英诺天使基金的投资阅历，确保资金运作与资本对接效率。

「塑新科技」生物法r-TPA

而一切的核心，还是酶的突破。在生物酶法塑料回收中，酶是其中的核心催化剂，但一直面临效率、稳定性、耐高温性能不足，难以产业化等问题。近年来，合成生物领域技术变革加快，AI for Science趋势下，「塑新科技」使用AI计算，基于功能和基因序列进行酶挖掘、数万倍加速酶进化、辅助改造底盘菌株高效表达。

“AI算法高效且优良的基础是要有足够多高质量的数据去支撑。没有数据就训练不出好的模型。”齐云达表示，塑料降解酶面临的问题是，人类发现它才十几年，真正开始密集做研究也就是近十年，研究团队们普遍缺乏足够的数据量训练AI模型。

「塑新科技」能让AI算法真正发挥作用，在于数据积累、算法以及动态模拟三者相叠加：创始团队从2016年开始大量挖掘天然菌株，特别是在一些极端环境中持续采样，分离得到高性能的天然酶并采集数据积累到酶库中，形成数据优势后进一步用算法加速研发。同时使用AI算法对改酶方案进行筛选，结合高通量湿实验进行验证。在酶的催化过程中，叠加分子力学和量子力学的动态模拟算法，模拟酶在反应过程中如何与底物在不同pH值、受力、温度下相结合，反推需要改造的核心氨基酸位点。

目前，「塑新科技」搭建了包含数百个能够降解PET、PU、PC、PA甚至PLA等高分子材料的的塑料降解酶库，在PET降解酶上率先实现耐酸性的突破并研发出全球首个可以直接降解热固性聚氨酯材料的酶。

“在多个管线上，我们现在都通过自己的技术积累、新技术的快速迭代实现了对国外技术的反超和全球首创的突破。这是技术先进性带来的技术领先的必然性。”齐云达总结道。

二、从千吨级中试落地到万吨级产线建设，以规模化生产下探成本

酶是生物法回收PET的核心基础要素，然而研发出降解效率高的酶，并不意味着可以进行产业化量产。实验室环境温和稳定，酶可以保持高效催化反应，但在工业生产中，工业过程的控制达不到实验室的精度，酶就可能失效。如何改良酶的性能，达到足够强的工业生产稳定性，是实现量产的前提。

“比如耐酸性，我们在全球率先实现了PET耐酸性的突破，这对量产非常重要。”齐云达介绍，PET酶解过程中，随着酶解反应的发生，环境的PH值会越来越低，弱碱性酶在PH值降低时就会失效，要持续调酸才能维持反应体系，这显著提高了工艺控制难度和生产成本。

「塑新科技」将酶改良到能够耐酸性环境，降低了工艺控制难度。同时基于量产放大经验，改良底盘，提升酶表达量到4-5g/L，整体降低了酶的生产成本。千万吨级大宗商品的量产是从技术、工艺、工程、供应链的整体考验，齐云达总结，酶的技术突破，加上团队在工程化、供应链控制等方面的know how和突破，才让「塑新科技」率先实现了规模化量产。

「塑新科技」生物法r-PET

从产线量级上看，国外走在前列的Carbios公司已经落成示范工厂，业内预计其生产规模在千吨级左右，正在法国建设万吨级PET生物回收工厂。

「塑新科技」在2025年上半年跑通了年产千吨的中试线，在中试规模上和国际水平拉齐，目前正在建设年产万吨级产线，预计2025年底投产。齐云达介绍：“在工艺稳定性、供应链稳定性、设备选型等方面，我们都是在千吨中试线阶段，就按照万吨量产的设备选型、工艺流程去做。所以该踩的坑、该暴露的问题，我们希望都在千吨中试线阶段尽早暴露并解决掉。”

成本方面，据介绍，万吨级量产阶段，「塑新科技」生物法降解成本可以和化学法持平，未来随着酶表达量和稳定性的提升，以及量产规模持续扩大带来的规模效应显现，预计三年内能使生物法再生PET价格成本降至接近石化原生PET。经过测算，齐云达相信，这一技术路径的极限成本还可以进一步降低：“我们的目标是在2030年之前，让再生PET的成本比石化原生PET更低。”

「塑新科技」r-PET涤纶工业丝和原生涤纶工业丝对比

成本价格对应着未来的商业模式：客户是谁、赚什么钱。「塑新科技」规划，未来3年内的主要客户为头部品牌公司，以生物法降解的差异化路径，赚取ESG政策和品牌的环保溢价；3-5年后，随着成本的降低，以更好的性能和价格，真正“降本增效”又“节能环保”的替代石化原生产品，颠覆以石油为原料的塑料生产行业。

市场拓展上，「塑新科技」已向众多国际知名时尚品牌以及海利得等车规级产品客户进行百公斤级送样，预计年底将签订供货订单，2025年实现百吨级出货及千万级销售。随着今年底万吨级产线投产，2026年预期收入破亿元。

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本文来自微信公众号“36氪未来产业”，作者：张冰冰，阿至，36氪经授权发布。