11月18日，北京海淀区豪景佳苑2号楼18层一套房产被挂上北京产权交易所出售。

这套128.9平米的房产，转让底价为992.9万元，折合单价约7.7万元/平米。

而在链家网上，豪景佳苑目前有5套住宅挂牌在售，单价从7.6万元/平米到10.1万元/平米不等。其中一套128.9平米的同面积房源，挂牌价为1100万元，单价约8.5万元/平米。

北京产权交易所挂牌转让的这套房产，由北京建机房地产有限责任公司持有，其大股东为北京京城置地有限公司，属于北京国资。

图源：天眼查

18日一天之内，京城置地在北京产权交易所挂牌了4套住宅，总价合计约3064万元。

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除了京城置地，同属于北京国资的华远置业、京诚集团、华融、北京化学工业集团也在大量挂牌转让旗下房产。

据未来可栖不完全统计，11月前20天内，北京市属国企在北京产权交易所挂牌房源达到20套，金额合计约1.74亿元。其中多数为住宅，最贵单价为华远置业挂牌的鼓楼西大街166号住宅，达到13.01万/平米。

数据来自北京产权交易所，未来可栖制图

北京国资集中卖房不是最近才发生的，今年上半年国资已经开始大批出手持有的存量房产，只不过第一批卖房的国资主力军是房企，10月之后京城机电集团、天街集团、北京化学工业集团、北京城市排水集团等非地产类国企也纷纷下场卖房。

另外，近期央企也加入了集中卖房行列。比如，11月份至今，中车、中国机械工业、航天科工、中广核等央企同期挂牌转让的北京住宅、公寓、商业类房产金额约1.7亿元。另有中粮等两个办公楼，分别挂牌2.85亿、2.63亿整体转让。

数据来自北京产权交易所，未来可栖制图

至此，国企、央企、银行已经全部下场卖房，成为市场上一股重要的卖出力量。

在11月前21天之内，国央企在北京产权交易所挂牌转让的房产总底价已经达到约13.5亿元。其中，住宅、公寓类资产转让总底价约2.6亿元。

这仅仅是不到一个月的数据。

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今年以来，一大批国央企集中出售在北京的房产类固定资产。特别是一些空置或出租的住宅、公寓。

其中，房企是转让存量房产的主力军。

今年10月份，北京市西城区国有企业天恒集团一口气在北京产权交易所挂牌了21套住宅，转让底价合计约7795万元；

首开集团在10月挂牌了12套住宅、公寓和1个商业单元，合计约1.1亿元；

北京城建10月挂牌了山水文园的5套住宅，1731.8965万元到4854.3843万元不等，总价合计约1.6亿元。

这3家北京国有房企仅10月单月挂牌的住宅、公寓类房产总转让底价就接近3亿元。

据经济观察报此前统计，截至9月中旬，仅天恒集团一家，在北京产权交易所挂牌出售的房产就多达111套，总转让底价超过3.3亿元。

加上10月份挂牌的21套住宅之后，天恒集团在今年前10个月一共至少挂牌转让132套北京房产，转让底价合计超4亿元。

国资、央企手里还有多少北京房产可售？我们不知道。

一个客观的情况是：今年北京二手房市场成交量其实不低。

2025年1-10月，北京二手房共计成交142620套，同比2024年前10个月上涨5.4%。但今年下半年，链家内网的二手房挂牌量一直稳定在14万套上下，说明“买家数量回升，卖家数量也在增多”，从个人到企业，都在出清手里“多余”的房产。

图源：克尔瑞房价北京

随着大量个人、企业下场卖房，今年二手房市场供给结构也发生了微妙变化：海淀、西城的挂牌房源有明显增多趋势。

这两个区堪称是北京绝对的优质资产核心区域，是北京房产界的“压舱石”。现在一些人也把最重要的资产拿出来卖了。

链家网上，海淀区的二手房挂牌量从年初约1.3万套，增加到了目前的1.5万套；西城区在年初的挂牌量约9000套，目前直奔9500套。

数据来源：链家

不过，现阶段这两个区域的业主降价意愿还不明显。价格挤压最强烈的，还是朝阳、丰台、顺义、大兴等一些新房供应量比较大的板块。下一个接力“价格坍塌”的应该会是昌平。

2025年7月至今，昌平二手房平均挂牌价格已经开始领跌了。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。

作者 | 李小霞

编辑 | 乔芊

2005年，刚在温哥华完成时装设计师培训工作的Antonia，选择加入了一家名为lululemon的瑜伽服饰初创公司。

很长时间里，Antonia默默无闻，直到2015年，她得以晋升，负责瑜伽品类的设计工作，她个人和lululemon的转折点悄然交汇。

这一年，Antonia想设计一款专为瑜伽运动打造的裤子，她和原材料团队花18个月时间，经过不断研发和测试、 10 个不同版本的迭代，最终诞生了公司引以为傲的面料Nulu，以及风靡世界的Align紧身裤。

一定程度上可以说，没有Align,就没有现在的全球服饰巨头lululemon。

Align紧身裤推出后，lululemon过去十年间营收从 18 亿美元增长至 106 亿美元。随着Align从紧身裤单品扩展至更完整品类，Align更是成长为价值10亿美金的产品系列。

值得一提的是，除了Align，lululemon的其他爆款如Define等也大都出自Antonia之手。

自从一条瑜伽裤撑起惊人的生意价值后，lululemon的模仿者未曾间断，但少有人知道这条裤子的诞生故事。

今年是Align十周年，我们最近和lululemon产品创新与研发高级总监、Align的设计师Antonia Iamartino聊了聊。

lululemon产品创新与研发高级总监Antonia Iamartino

以下为36氪与lululemon产品创新与研发高级总监Antonia Iamartino的对话：

36氪：在设计Align系列的过程中，有没有遇到记忆尤深的困难？

Antonia：其实挑战还挺多的，最核心的首先是原材料，我们要开发特别细的纱线，还希望面料又致密又轻盈柔软，这本身就是个新领域，单单原材料就改了10次。

有了材料，怎么把它做成产品也是个挑战，比如腰部需要用全包裹的松紧带，不然会勒到腹部；裆部也需要重新设计，既要动起来方便，外观与老款又要有所区别；就连缝线都得跟面料弹性匹配，不然运动时会有拉扯感。

还有个挑战是要让不同身材的人都能穿得合适，仅后侧标志性的V型缝线就调整了12版，找了好多运动员和大使试穿，才找到最合适的位置。

36氪：Align最初是给瑜伽人群设计的，有预料后来火到大众层面吗？

Antonia：我们当初知道这个设计能带来全新的穿着体验，我自己试穿的时候也觉得它特别舒服，好像能用到不少场景里。但说到底，客人最后会如何穿着它还是她们自己决定的。

我们一开始的心思都放在让它在瑜伽场景里做到最好，没想到大家会把它拓展到那么多场景，推到现在这个热度，其实是超出预期的。

36氪：当Align的穿着场景越来越多，你们有没有通过调整设计来适应这些需求？

Antonia：最开始的设计本身就挺经典的，后来主要是在产品形态上做了些拓展。

比如会加不同的长度选项，像裤子的内缝长短、上衣的长度这些；还出了不少新单品，比如运动内衣、带内衬的短裙，还有今年最新推出的Align™ No Line高腰紧身裤。

另外也会考虑季节，比如冬天就会推出更厚实保暖的面料款，总的来说就是想让它能跟大家不同的生活场景、运动需求更贴合。

36氪：lululemon以面料著称，在最初开发Align的时候，如何开启和工厂的合作生产？

Antonia：主要是让他们实实在在感受到产品的价值。首先会让他们亲手摸、亲自看，甚至试穿，感受这个面料和产品的特别之处；然后我们也做了很多真人穿着测试，收集了不少反馈，能清楚告诉他们这个产品好在哪、可能会遇到什么问题，在市场上能有什么定位，用这些实际的证据减少他们的顾虑。

而且这种全新的产品虽然有未知性，但创新本身对他们来说也是种吸引力，大家能达成一起探索的共识，就愿意合作了。

36氪：Align都推出10年了，怎么让它一直保持年轻，还有长久的生命力呢？

Antonia：其实就是不断跟着需求调整，同时守住核心。比如会拓展更多版型，适配不同的身形和风格，原材料也会不断优化，加一些新的技术或者功能，同时考虑季节变化。

但最根本的还是保证它的穿着舒适度和功能性，兼具高运动表现和高风格，毕竟大家喜欢它，最核心的还是穿得舒服、动得方便，只要这个核心在，再跟着潮流和需求微调，它就能一直有生命力。

36氪：Align的成功对你个人和之后的设计有什么影响吗？

Antonia：个人来说肯定特别自豪，自己设计的东西能被这么多人喜欢，真的是很荣幸的事，也更坚定了我对“触感科学”这一设计理念的追求，相信更好的感受带来更好的表现。

至于之后的设计，我会把Align的经验一直用下去，比如更关注客人在运动场景下的穿着体验，不管是面料、功能、版型、品质还是设计美学，都会琢磨怎么能让大家动起来更自在，这种以客人感受为核心的思路，会一直贯穿下去。

36氪：你能一直设计出Align、Define这样的爆款，有什么秘诀吗？

Antonia：其实秘诀就是多听大家的想法。不管是市面上的产品，还是我们自己的产品，我都特别好奇大家穿起来的感受，哪些地方喜欢，希望有什么不一样的体验。

尤其是女性客人，她们穿衣服不只是要舒服，还希望能有自信，展现自己的身材特点。所以我们会特别关注这些点，比如面料的重量如何、是否贴合身体、触感是否柔软，这些细节都琢磨透了，才能做出大家真正喜欢的产品。

36氪：平时怎么跟消费者交流，了解他们的需求呢？

Antonia：交流方式有很多。我们会经常跟lululemon大使交流，聆听他们的反馈；我们自己也会深入市场，比如到门店里与产品教育家交流，他们在一线能收集到很多客人的真实想法；有时候我们还会做市场调研，直接观察客人的穿搭场景，把这些听到、看到的反馈都整理好，应用到后面的产品研发中。

36氪：这是你第一次来中国吗？中国市场给你带来什么启发了吗？

Antonia：这是我第四次来中国，但上一次来上海已经是10年前了，这次过来感觉城市变化特别大，特别有活力，到处都是发展的气息。

最让我有感触的是，大家对积极健康的生活方式接受度特别高，不管是街上行走的路人，还是我去参加的瑜伽课中的参与者，都能感觉到大家是真的在享受这种运动、健康的生活，而不是跟风。这些发现和洞察，对我之后的设计肯定有启发。

36氪：设计团队有没有针对中国市场做一些专属的调整？

Antonia：有的，2018年我们就推出了Align亚洲版型，让它更贴合亚洲女性的身形。另外还会提供更多选择，比如裤子的长度、上衣的长度等，就是想满足大家对风格、潮流的不同需求，让每个人都能找到适合自己的产品。

36氪：你在lululemon已经工作了20年，是什么吸引了你？

Antonia：最吸引我的是品牌对产品的态度——不只是把它当成一件商品，而是真的在乎细节、追求品质，还会考虑到市场、社区，还有每位客人的感受。

而且我一直做的是女性产品，这刚好是我特别感兴趣的领域，能通过设计帮女性找到穿搭自信，这特别有意义。另外公司氛围也很好，工作起来很有乐趣，让我有动力一直做下去。

36氪：你觉得下一个爆款可能出自哪个品类？

Antonia：我们一直在找下一个能打动大家的点，可能是一种新的原材料，也可能是健身领域的新趋势，或者是其他大家还没被满足的穿着感受。

不过到底哪个品类能出“爆款”，最后还是取决于客人是否真正喜欢，愿不愿意把它用到更多场景里。现在我们正在陆续探索更多产品品类，慢慢找到最适合的方向。

36氪：未来会更频繁地来中国了解消费者需求吗？会不会有“中国首发、再推向全球”的产品？

Antonia：我特别想多来中国，距离上次来上海都10年了，这次还有好多地方没体验到，也特别好奇中国市场的新趋势，还有大家平时运动、穿搭的习惯。

至于“中国首发”的产品，目前我们设计产品的时候，会把中国市场的反馈当成重要参考，比如上周就有中国的大使前往我们的温哥华总部试产品、提想法。不过最后是不是中国首发，得结合全球市场的情况综合考虑。

36氪：如果问中国客人一个问题，你想知道什么？

Antonia：我最想知道的是中国女性在穿搭上的特别需求和困扰。比如穿什么样的衣服会让她们更自信，穿什么样的会觉得不自在；有没有哪些地方觉得衣服束缚了自己，或者对自己的身材想突出哪些部分、不想突出哪些部分。

还有她们未来希望有什么样的穿着感受、面料触感，发掘这些“未被满足的需求”，对我们设计产品特别重要。