第一把尺子：房价收入比，看房子贵不贵
意思就是，一套房的总价，除以一个普通家庭一年的收入，算出来的就是这个家庭不吃不喝，要攒多少年才能买得起房。国际上通常认为，3到6倍是相对合理的水平。
中国大城市的房价收入比普遍仍然偏高，一线城市大多还在二三十倍。这说明，即使房价已经跌了几年，它和普通人的收入之间，依然隔着不小的距离。往后看，价格仍有向下调整的空间。
当然，也有相对做得好的城市，比如长沙。因为供地充足，又长期坚持“房住不炒”，长沙的房价收入比一直稳定在5到6倍，是出色的“模范生”。
第二把尺子：租售比，看买房划不划算
意思就是，买一套房拿去出租，要多少年才能靠租金收回房款。
国外相对合理的水平是二十多年，而中国一线城市现在往往需要五六十年。租金回报这么低，过去大家为什么不在意？
陶然教授说：“过去，买房的盈利模式从来不是收租，而是等涨价。一套房子每年能涨10%到20%，谁还在乎1.5%的租金回报率？”
但这套算法有一个前提：房价得一直涨。
2021年以后，这个前提逐渐发生了变化，靠房价上涨赚钱这条路，也就没那么好走了。
两把尺子都指向房价的下行压力，但这并不意味着所有城市都会以同样的方式下跌。恰恰相反，往后不同城市之间的差距，只会越来越大。
一线城市核心区，人口、产业和公共资源高度集中，房价支撑力更强，更可能在较长时间里保持相对平稳，用时间慢慢消化高估值。
杭州、成都、南京、武汉这类强二线城市，支撑力稍弱一些，价格可能会以更平缓的方式继续调整。
而在人口持续流出的一些中小城市，住房需求不断减少，房子会慢慢从“投资品”，回到“用来住”这件事本身。
说到底，大城市的房子，该住还得住，该有的价值也依然存在。只是靠买房“躺着增值”的时代，确实已经不一样了。
以后看一套房，更多要回到几个最基本的问题：自己住得舒不舒服？这个价格值不值？未来有没有真实需求支撑？
看懂了这两把尺子，再面对眼前这套房，心里就有了一杆秤，也不容易被一时的行情牵着走。
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